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マイホームを買ったときの税金は?@

住宅ローン控除
 マイホームを買うことには色々な税金が関係してきます。 買うときの契約書につける印紙税、マイホームを持つことで必要な不動産取得税、持ち主が変わることで必要な登録免許税等です。 ただ、このあたりの税金はマイホームを買うときには必ず発生するものですし、銀行や不動産業者が購入時の流れで ほとんどやってくれるため、あまり気にすることはないと思います。

 マイホーム購入で圧倒的に有名なものは住宅ローン控除(住宅借入金等特別控除)とご両親などからの資金提供ができる制度(住宅取得の贈与の特例)ですね。 その中でも、今回は住宅ローン控除いついてお話しします。 ただ、住宅ローン控除について細かく書きだすと、ものすごい量でさらにわかりづらいものになるので、 主な部分だけをかみ砕いて簡単に書いておきます。

 実際にやるときには、個人でやってできないほど難しいものではないので、銀行や税務署に手続きを聞いたり、国税庁のHPを見て個人でやられる人もいますし、 動くお金が大きいので税理士にお任せな人もいます。どちらをとるかはご自身で判断下さい。

◆ 住宅ローン控除とは?

 住宅ローン控除は、「住宅借入金均等特別控除」という名前ですが、正式な名前はカタイので住宅控除とか住宅ローン控除のように短く呼ばれています。 ルールとしては、次の通りです。

 @ マイホームの"新築" or "購入" or "増改築"を行うこと

 A 10年以上の住宅ローンを借りていること

 B 一定の期間内に住み始めること

 C 面積が50u以上あること

 D 確定申告をすること

 他にも細かい条件がいっぱいあるのですが、基本的には、これらの5つを満たすと、ある計算にしたがって税金が安くなる制度です。 事前に別の特例を受けていると利用できない場合もあるので、細かい条件が気になる方は借入をするときに専門家に質問するほうが無難です。 税理士だけでなく、不動産見積時の不動産屋、借入金相談時の銀行等も詳しい方がいれば教えてくれます。

以降では@〜Dについてもう少しだけ詳しくお話しします。そのほかの細かい条件はここでは割愛します。

@ マイホームの新築、購入、増改築

 当然ですが、住宅ローン控除を受けるためには、ローン対象となるマイホームの新築、購入、増改築が必要です。 そのため、住宅購入以外のローンでは住宅ローン控除は使えません。

 住宅の購入等に当たっては、新築、もしくは新築住宅の購入については、あまり考慮する必要はありません。 店舗共用の場合には半分以上(床面積の1/2以上)が、住む場所(住居スペース)になっていることや、 所得が3000万円以下などが問題になってきますが、ほとんどの方は関係がないと思います。

 これに対して中古住宅の場合と、増改築の場合には若干注意が必要です。 中古住宅の場合には、築年数(建築後20年もしくは25年以内)、耐震住宅等の別ルールを満たす必要があります。 増改築の場合にはさらに内容が細かくなってきます。細かすぎるのでここでは触れませんが、中古マンションを購入してリフォームするような場合、 対象となるかをよく吟味してください。

 加えて、増改築の要件や低炭素住宅や長期優良住宅等については建築士や業者の証明書が必要となります。 購入や増改築前には業者に、対応する物件かの確認とともに証明書の発行をお願いすることが重要です。

A 10年以上の住宅ローン

 住宅ローン控除を適用するには借入時から10年以上の住宅ローンが必要です。借入先も銀行等、借入先が制限されています。 そのため、親族に借りて借用書を書くなどは認められていません。

 新築などの場合は少ないと思いますが、中古や増改築の場合には、ローンの前倒し返済によって、ローン期間が借入時から10年を切ってしまう場合があります。 10年を切ってしまうと住宅ローン控除を使うことができなくなります。前倒し返済を行う場合には、銀行担当者と相談のうえ、ローン期間に注意が必要です。

B 一定期間内に住み始めること

 住宅ローン控除を受けるためには、住宅取得後6か月以内に住宅に住み始め、さらに継続して住んでいることが必要です。 例えば増税前の駆け込み需要で買ったけど、しばらく仕事の都合で住み始められない場合など、注意が必要になります。

C 面積が50u以上あること

 一軒家の場合、あまり問題となることは少ないと思いますが、マンション購入などの場合には注意が必要です。 住宅ローン控除を利用するためには対象となる住宅の面積が50u以上あるか確認してください。

 その際、50u以上は『登記面積が50u以上』という要件になっています。 登記面積とは法務局という役所に登録された面積で、実際に利用できる床面積です。 マンションの場合、下の図のように不動産屋等がお見せするカタログ上の面積よりも登記簿上の面積が狭いことが珍しくありません。

面積の考え方
 これは嘘をついているわけではなく、表現の仕方が多数あるためです。 不動産業者等は、建物の壁も含めて各人に割り当てられる面積を使ってお話しします。 そのほうが部屋が広く感じるためです。 これに対して、税務上は実際に利用できる面積で考えることになっています。そのため面積が違ってくるのです。

 また、50uを下回ると不動産取得税や固定資産税が減る特例が得られなくなります。そのため、50u前後の住宅を購入する場合には注意が必要です。

D 確定申告をすること

 最終的に控除を受けるためには、確定申告を行わなくてはいけません。申告作業を行わなければ何も起きません。 万が一忘れてしまった場合には、5年以内であればさかのぼって手続きを行って、払った税金を一部を戻してもらう(還付)ことができます。 また、サラリーマンの場合には、2年目以降は確定申告をしなくてもよい仕組みもあります。

 このように若干複雑な制度ですが、10年間で100万円以上税金が減る場合もありますので、面倒だなぁと思っても実施することをお勧めします。



次回は住宅購入の際に、ご両親などからの資金提供ができる制度(住宅取得の贈与の特例)についてお話しします。

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